Înainte să începi
Înainte să intri pe SPV, asigură-te că ai toate cele de mai jos. Asta îți va economisi timp și frustrare.
Folosește calculatorul nostru înainte ca să știi exact ce sume vei trece. Dacă nu ai datele pregătite, depunerea va dura mult mai mult.
- ✅ Cont SPV (Spațiul Privat Virtual) activ
- ✅ Certificat digital sau credențiale SPV
- ✅ CNP-ul tău (pentru identificare)
- ✅ Sumele exacte din chirii (anuale)
- ✅ Adobe Acrobat Reader (necesar pentru PDF inteligent)
Toate astea le găsești în checklist-ul nostru de documente. Dacă nu le ai pe toate, îți recomandăm să le strângi mai întâi:
Pasul 1 — Login SPV
Mergi pe anaf.ro/spv și autentifică-te cu credențialele tale.
Pe această pagină:
- → Introdu CNP-ul
- → Introdu parola SPV
- → Click pe „Autentificare"
Dacă ai uitat parola, recuperarea durează 1-3 zile lucrătoare. Nu lăsa pe ultima zi (25 mai).
Pasul 2 — Accesare Declarație
După ce ai intrat în SPV, navighează la formularul Declarație Unică.
- În meniul stâng, click pe „Declarații"
- Apoi pe „Formular 212 — Declarația Unică"
- Click pe „Descarcă PDF inteligent"
PDF-ul inteligent NU funcționează în Chrome, browser sau alte cititoare PDF. Trebuie deschis cu Adobe Acrobat Reader (gratuit). Dacă nu îl ai, descarcă-l de pe site-ul oficial Adobe.
Pasul 3 — Capitolul I, secțiunea Chirii
Aici e partea importantă. Capitolul I se completează pentru veniturile realizate în 2025.
Tip venit
Selectează: „Cedarea folosinței bunurilor"
Subtipul venitului
Pentru chirii pe termen lung: „Venituri din cedarea folosinței bunurilor" (default).
Pentru închirieri scurte (1-7 camere): selectează subtipul corespunzător.
Venit brut realizat
Suma totală încasată în 2025 (toate lunile, toate apartamentele).
Format: lei. Pentru chirii în valută, convertește la cursul BNR de la data plății fiecărei rate.
Cota cheltuielilor
Default: 20% (cotă forfetară). Bifează asta dacă nu ai documente specifice.
Sistem real: dacă alegi sistem real, completezi cheltuielile efective. Necesită toate facturile/bonurile aferente.
Venit net
Se calculează automat de formular. Verifică doar că suma corespunde.
Dacă ai mai multe contracte (apartamente diferite), declari fiecare contract separat. Adaugă o linie nouă pentru fiecare.
Pasul 4 — Calcul CASS
CASS-ul e contribuția la sănătate. Se aplică DOAR dacă veniturile tale totale (chirii + alte surse) depășesc plafonul.
| Venit net total | CASS de plată |
|---|---|
| Sub 24.300 lei | 0 lei (nedatorat) |
| Între 24.300 lei și 48.600 lei | 2.430 lei |
| Între 48.600 lei și 97.200 lei | 4.860 lei |
| Peste 97.200 lei | 9.720 lei (max) |
Cum bifezi
Bifează plafonul corespunzător veniturilor tale totale. Formularul calculează automat CASS-ul.
Pentru calculul plafonului CASS, se cumulează TOATE veniturile (chirii + PFA + dividende + dobânzi). NU se include salariul (pentru salariu CASS-ul se reține deja la sursă).
Pasul 5 — Trimitere declarație
Înainte să trimiți, validează formularul.
- Click pe „Validare" (jos pe formular). Așteaptă mesajul „Validare cu succes".
- Dacă apar erori, corectează-le și revalidează.
- Semnează electronic (cu certificatul digital sau credențialele SPV).
- Click pe „Submit" sau „Trimite la ANAF".
Salvează o copie a declarației semnate înainte să o trimiți. Va fi confirmarea ta legală.
După trimitere: ANAF îți trimite o confirmare automată prin SPV (în secțiunea „Mesaje"). Salvează-o sau printează-o pentru evidența ta.
Pasul 6 — Plată pe Ghișeul.ro
Declarația Unică e titlu de creanță — adică te auto-impuni. NU aștepți o decizie scrisă acasă; trebuie să plătești singur.
Cum plătești
- Mergi pe ghiseul.ro și autentifică-te
- Caută secțiunea „Plăți ANAF" sau „Contul Unic Bugetar"
- Selectează tipul de plată: „Impozit pe venit" și „CASS" (separat)
- Introdu suma calculată din declarație
- Plătește prin card sau internet banking
Plata se face în maxim 1-2 zile lucrătoare după depunerea declarației. NU lăsa plata pe după 25 mai — îți va da dobânzi de întârziere.
Top 10 greșeli frecvente la Declarația Unică
- Nu înregistrezi contractul la ANAF — obligatoriu în 30 de zile de la semnare.
- Declari chiria în luna în care ai facturat-o, nu în luna în care ai încasat-o — fiscul lucrează cash basis pentru chirii.
- Nu cumulezi pentru CASS — chirii + PFA + dividende, nu doar chirii.
- Bifezi greșit cota forfetară când ai cheltuieli mari — calculatorul nostru îți arată care variantă e mai avantajoasă.
- Nu păstrezi extrasele bancare — singura dovadă obiectivă pentru ANAF.
- Declari pentru anul curent în loc de anul trecut — declarație 2026 = venituri din 2025.
- Lași plata pe ultima zi — Ghișeul.ro poate avea încărcări mari pe 25 mai. Plătește mai devreme.
- Nu salvezi confirmarea — păstrează atât PDF-ul declarației cât și confirmarea ANAF.
- Nu validezi formularul înainte de trimitere — generează erori automate care te blochează.
- Folosești cititor PDF greșit — formularul 212 funcționează DOAR cu Adobe Acrobat Reader.
Poți depune o Declarație rectificativă. Nu te panica. Bifează „Declarație rectificativă" la început și completează totul (inclusiv datele care nu se schimbă).
Întrebări frecvente
Trebuie să declar chiar dacă am încasat puțin?
Da. Indiferent de sumă, dacă ai încasat venituri din chirii în 2025, declari prin Declarația Unică. Doar CASS-ul are plafon — impozitul pe venit (10%) se aplică oricum.
Ce fac dacă chiriașul e firmă (PJ)?
Pentru chirii către firme, impozitul se reține de chiriașul-firmă la sursă. Tu doar declari venitul în Capitolul I, dar nu plătești impozit suplimentar.
Ce fac dacă încasez chiria în EUR?
Convertești fiecare plată la cursul BNR de la data efectivă a plății. Suma totală în RON e ce declari.
Ce fac dacă am mai mulți coproprietari?
Fiecare coproprietar declară DOAR cota lui de venit (proporțional cu cota de proprietate). Nu există declarație comună.
Ce fac dacă am închiriat doar 6 luni?
Declari doar lunile efectiv încasate. Lunile de inactivitate nu se impozitează. În câmpul „Număr luni" introdu 6.
Ce fac dacă cheltuielile mele depășesc 20%?
Optezi pentru sistemul real de deducere (necesită toate facturile/bonurile). Calculatorul nostru îți arată dacă e mai avantajos.
Ce fac dacă chiriașul nu mi-a plătit o lună?
Declari doar ce ai încasat efectiv. Luna neplătită NU se include. Dacă chiriașul plătește în 2026, va fi venit pentru 2026 (Declarație 2027).
Ce fac dacă am uitat parola SPV?
Recuperarea durează 1-3 zile lucrătoare. Începe acum, nu pe 24 mai. Există și opțiunea de cont nou cu certificat digital.
Plata se face automat după declarație?
NU. Trebuie să plătești manual pe Ghișeul.ro. Declarația e doar partea de „auto-impunere", nu de plată efectivă.
Ce fac dacă greșesc declarația?
Depui Declarație rectificativă. Bifezi opțiunea „Declarație rectificativă" la început și completezi tot (chiar și datele neschimbate). E permis oricând până la termenul de prescripție (5 ani).